Diferente do ano passado, quando as vendas do varejo cresceram 8,4% em termos reais - um índice excepcional tendo em vista um aumento do PIB de apenas 0,9% -, este ano as projeções apontam um crescimento bem menor de cerca de 5%, ainda um índice superior ao projetado para o PIB este ano.
Considerando este cenário, tivemos um primeiro semestre marcado pela retração dos varejistas na expansão de novos pontos de vendas. Vários deles tiraram o pé do acelerador por conta dos primeiros indicadores de vendas. Os planos foram refeitos e, do planejamento original, cerca de 30% de novas lojas foram colocadas em “standby”. Nosso atual momento político, condução da economia pelo governo, alta do dólar e as recentes manifestações de rua, colaboraram para estas decisões. Apesar do clima de grandes dúvidas que pairam na cabeça dos empresários, vários deles entendem que suspender a expansão dos negócios pode ser um tiro no pé, pois o Brasil possui um mercado consumidor muito forte e a força econômica da classe média em comparação com outros países da América Latina, por exemplo, ainda é bastante significativa. O momento, portanto, é de cautela.
Esta cautela tem afetado diretamente a comercialização de lojas em shopping centers, principalmente em empreendimentos novos. Depois de um período de grande expansão, que ainda se mantém, a maior parte destes shoppings enfrenta uma situação semelhante, possui todas as lojas âncoras comercializadas dentro do mix, mas não conseguem ocupar os espaços reservados aos lojistas satélites. São inúmeros os casos de adiamento das inaugurações. E grande parte desta situação tem as seguintes causas:
- Excesso de empreendimentos sendo construídos em todo o Brasil – foram concebidos pela facilidade de crédito oferecida pelos fundos imobiliários e por conta de perspectivas de retorno de investimento que certamente não vão se concretizar na maioria dos casos.
- O histórico de shoppings novos – é realidade, a maioria dos shoppings novos demora a maturar e conquistar uma clientela fiel e constante. Em média este prazo é de 2 a 4 anos. Por isso não há pressa dos varejistas em ocupar estes empreendimentos.
- Custos de ocupação favorecem apenas as lojas âncoras – ao mesmo tempo em que os shoppings não possuem dificuldades para comercializar as operações âncoras, não conseguem ocupar as satélites. O fato é que nunca foi tão difícil para os pequenos fechar a conta e assumir os riscos de um custo de ocupação que em alguns casos chega a até 30% do faturamento. Nestes patamares não tem operação que sobreviva. Talvez o rateio financeiro do qual um empreendimento é concebido sobrecarregue as lojas satélites para favorecer as condições comerciais que as âncoras solicitem, até pelo poder de barganha que elas possuem devido a importância estratégica destas redes para a viabilidade do empreendimento e para a atração dos seus consumidores, mas é fato que esta conta começa a pesar demais para o outro lado e, no conjunto, a equação fica complicada de fechar.
- A conjuntura econômica e política - certamente o mercado varejista (âncoras e satélites) e o mercado imobiliário (shopping centers incluídos) devem trabalhar juntos. Não existem shoppings sem ocupação como também não existem lojistas sem imóveis, um depende do outro.
Marcos Hirai (marcos.hirai@bgeh.com.br), sócio-diretor da BG&H Real Estate.
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